Державна реєстрація прав на нерухоме майно після реформи: між заявленими гарантіями та реальністю

З 2016 року українське законодавство дозволяє оскаржувати дії державних реєстраторів у позасудовому порядку — через Міністерство юстиції. Цей підхід, закріплений у статті 37-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», був представлений як швидкий і зручний спосіб реагування на реєстраційні порушення, зокрема у випадках рейдерства.

Для реалізації цієї функції в середині 2019 року при Мін’юсті було створено Офіс протидії рейдерству, який із 2020 року діє як окрема структура. Саме тут концентрується розгляд скарг на незаконні чи сумнівні дії реєстраторів. У межах Офісу діє Колегія з розгляду скарг, яка аналізує звернення колегіально. Однак у ситуаціях явного порушення, міністр юстиції має право особисто задовольнити скаргу в надзвичайно короткі строки — іноді буквально за добу.

В 2021 році міністерство впровадило регіональні колегії, які взяли на себе частину накопичених справ. Їм доручили опрацювання скарг, що стосуються переважно об’єктів нерухомості.

Суперечності у правовій природі механізму

Незважаючи на зручність і відносну швидкість процедури, механізм адміністративного перегляду реєстраційних дій критикують як всередині юридичної спільноти, так і з позиції міжнародного права. Основні заперечення:

• Розгляд скарг без участі суду — рішення, що можуть зачіпати право власності, ухвалюються органом виконавчої влади, а не незалежним судом.
• Формальне дотримання принципу змагальності — не завжди забезпечується повноцінний аналіз доказів обох сторін.
• Правова невизначеність статусу рішень регіональних колегій, особливо в аспекті виконання та судового перегляду.

На рівні міжнародного права це викликає очевидні ризики. Зокрема, така практика може порушувати:

• ст. 1 Протоколу № 1 до ЄКПЛ — право кожного мирно володіти своїм майном. Адміністративне втручання без суду може прирівнюватися до незаконної експропріації.
• ст. 13 Конвенції — право на ефективний засіб правового захисту. Якщо особа не має реальної можливості оскаржити рішення Колегії в суді з дієвими наслідками, це становить порушення.

Професійна оцінка

Серед юристів позиції розділились.
Одні відзначають переваги адміністративного механізму як оперативного запобіжника, здатного швидко зупинити незаконні дії в реєстрах та поновити порушені права. Це особливо актуально в умовах, коли судовий розгляд триває місяцями або навіть роками.

Інші наголошують, що така «парасудова» процедура не відповідає принципам незалежного розгляду спорів і суперечить логіці поділу влади. Мін’юст, на їхню думку, виходить за межі своєї виконавчої функції, перетворюючись на квазісудовий орган. До того ж, у практиці зустрічаються випадки, коли суди скасовують рішення Колегії, визнаючи їх неправомірним втручанням у речові права.

Це вкотре підкреслює, що у спірних ситуаціях, де сторони по-різному оцінюють підстави для внесення чи скасування записів, єдиним надійним майданчиком для розв’язання конфлікту залишається суд.

Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно був задуманий як головне джерело правової істини щодо об’єктів нерухомості. Його створення мало стати запорукою стабільності, передбачуваності й правової визначеності у сфері майнових прав. На практиці ж зявилася низка проблем.

Повторення, помилки, колізії

Юристи, які регулярно супроводжують угоди з нерухомістю або представляють сторони у спорах, добре знайомі з такими типовими ситуаціями:

• в реєстрі з’являються дублікати записів на один і той самий об’єкт (з різними датами, підставами або реєстраторами);
• правовласник виявляє, що його право скасоване заднім числом, про що він дізнається постфактум;
• через технічну помилку в реєстрі вказано неправильне призначення, площу або навіть межі об’єкта;
• внаслідок реєстраційних колізій з архівними документами право на одну й ту ж нерухомість можуть одночасно претендувати кілька осіб.

Такі ситуації прямо суперечать статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка закріплює презумпцію достовірності відомостей реєстру. Але коли сама система допускає хибу — виникає правовий вакуум, у якому жоден запис не може вважатися абсолютно захищеним.

Добросовісний набувач під загрозою

Одна з найуразливіших фігур у цій ситуації — добросовісний набувач. Особа, яка придбала майно за договором, перевірила дані у реєстрі, отримала нотаріальне посвідчення й зареєструвала право, — усе одно може втратити об’єкт, якщо:

• попередній запис буде визнано незаконним у суді;
• з’явиться інша особа, яка пред’явить документи з БТІ або доведе первинну реєстрацію в іншому реєстрі (до 2013 року);
• виявиться змова або зловживання реєстратором під час попереднього переходу права.

У таких випадках реєстр не виконує функцію захисту, яку покладено на нього законом.

Таким чином, попри декларовану функцію «єдиного джерела істини», державний реєстр речових прав все ще залишається технічно вразливим і юридично непередбачуваним. А тому сам факт внесення запису не гарантує захищеності права — особливо в умовах конфлікту, помилки або зловживання попередніх учасників.