Особливості захисту прав інвестора після здачі будинку в експлуатацію

У блозі на ЛІГА.net партнерка АО «Юріс Феррум» Надія Гніздовська проаналізувала практичні ситуації, з якими стикаються інвестори після здачі будинку, та пояснила, як діяти у разі відмови в реєстрації права власності, коли доцільно подавати позов про визнання майнових прав, в яких випадках можна вимагати визнання права власності через суд і як довести, що квартира не зникла, а була лише трансформована.

Ситуація доволі поширена: інвестор звертається до державного реєстратора, а той повідомляє — квартира вже належить комусь іншому. Причини можуть бути різними:
– забудовник продав об’єкт кільком інвесторам;
– після введення в експлуатацію змінено нумерацію квартир;
– забудовник спочатку оформив право власності на себе, а потім передав його іншій особі.

🛠 У такому випадку інвестору важливо не лише зібрати документи, а й правильно обрати спосіб захисту. Найчастіше це буде або позов про визнання майнових прав, або про визнання права власності.

Якщо інвестор виконав зобов’язання за договором, але право власності ще не набуте, суд може визнати за ним майнові права на квартиру. Це актуально, коли:
– квартира ще не зареєстрована в реєстрі;
– документи на введення в експлуатацію відсутні або не передані.

Це — право очікування, яке підтверджує факт інвестування. Проте майнові права — це ще не власність. Визнання таких прав лише відкриває шлях до оформлення у реєстрі.

Якщо інвестор має належно укладений договір, сплатив повну суму та виконав усі умови, — він вважається власником. Якщо інші особи оспорюють це право або воно не визнається, суд може підтвердити право власності.

📌 Верховний Суд у постанові від 10.05.2018 у справі № 29/5005/6381/2011 наголосив: суд не створює право власності, а лише підтверджує його, якщо воно вже виникло на підставі договору, оплати, фактичного прийняття об’єкта тощо.

Ще складніша ситуація — коли квартиру розділили на дві чи більше, змінили адресу, площу, номер, і формально «старої» квартири вже не існує.

⚒️ У таких випадках знадобиться будівельно-технічна експертиза, щоб довести: нові об’єкти — це частини раніше придбаної квартири.

Верховний Суд у справі № 29/5005/6381/2011 (постанова від 10.05.2018) чітко зазначив: поділ квартири не створює нового об’єкта, якщо збережено функціональні елементи попередньої нерухомості.

Також необхідно:
– довести, що об’єкт є індивідуально визначеним майном;
– встановити, що він вибув із володіння інвестора без його згоди;
– ідентифікувати всіх добросовісних набувачів, навіть якщо їх кілька.

Навіть після здачі будинку в експлуатацію інвестор може пройти довгий шлях до оформлення своєї власності. Справжня боротьба починається, коли об’єкт уже хтось використовує або права зареєстровані на іншу особу.

🔹 У таких ситуаціях потрібно:
– визначити, чи інвестор має майнові права чи вже право власності;
– обрати правильний вид позову (визнання майнових прав, права власності чи віндикація);
– за потреби включати до позову вимогу про виселення.

Юридичний супровід, належно оформлені документи та чітка правова позиція — ключ до того, щоб відстояти інтереси інвестора, навіть якщо квартира де-факто зникла або перейшла до іншого власника.