Зміст статті:
Правове регулювання
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає, що таке «спільне майно багатоквартирного будинку».
До нього відносяться:
- Приміщення загального користування, включаючи допоміжні: колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти та машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення.
- Несучі та огороджувальні конструкції будинку.
- Механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, що обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.
- Будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб співвласників і розташовані на прибудинковій території.
- Права на земельну ділянку, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія.
Спільне майно є спільною сумісною власністю співвласників – власників квартир та нежитлових приміщень. Його не можна розділити між співвласниками і виділити з нього частину в натурі.
Ця заборона прямо встановлена у частинах 2 та 3 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Для того щоб отримати у власність допоміжні приміщення, не потрібно здійснювати додаткових дій. Конституційний Суд України у рішенні від 02.03.2004 року №4-рп/2004 визначив, що допоміжні приміщення, включаючи підвали та горища, передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир.
Підтвердження права власності на ці приміщення не вимагає створення ОСББ або вступу до нього.
Власники неприватизованих квартир є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих. Якщо ж право власності на квартиру виникло не через приватизацію, а, наприклад, на підставі договору купівлі-продажу або спадщини, право власності на допоміжні приміщення також переходить до нового власника.
Це підтверджено рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 року № 14-рп/2011, де зазначено, що приватизація, купівля-продаж, спадкування та інші цивільно-правові угоди є рівнозначними підставами набуття права власності на квартиру.
Власники квартир у багатоквартирних будинках, незалежно від підстав набуття права власності, є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання та елементів благоустрою будинку.
Отже, право власності на спільне майно невіддільно пов'язане з правом власності на квартиру або нежитлове приміщення в будинку.
Допоміжне приміщення або нежитлове: у чому різниця
Законодавство чітко розмежовує поняття допоміжного та нежитлового приміщень як окремих об'єктів нерухомості.
Чим вони відрізняються?
Допоміжні приміщення:
- Призначені для забезпечення експлуатації та побутового обслуговування жителів багатоквартирного будинку. Приклади: підвали, горища, технічні кімнати, котельні, ліфтові шахти.
- Не є самостійними об'єктами цивільно-правових відносин.
- Як правило, не підлягають відчуженню (продажу).
Нежитлові приміщення:
- Призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
- Мають статус самостійних об'єктів цивільно-правових відносин.
- Можуть бути відчужені (продані). Приклади: магазини, офіси, кафе, аптеки, салони краси.
Особливі випадки:
Горище:
Зазвичай вважається допоміжним приміщенням.
Виняток: якщо на стадії проектування підвал був визначений як окреме нежитлове приміщення (для торгівлі, послуг, паркінгу). У такому випадку співвласники будинку не володіють ним, а воно є спільним майном. Як правило, не підлягає інвентаризації та фактично є частиною конструкцій будинку, а не окремим приміщенням.
Передача горища у приватну власність можлива лише за рішенням суду (що є спірним питанням).
Підвал багатоквартирного будинку з ОСББ можна відчужити, якщо:
- Він не є самостійним нежитловим приміщенням (з зареєстрованим правом власності).
- Він не потрібен для експлуатації будинку або задоволення побутових потреб мешканців.
Підвали будинків (особливо старого фонду) зазвичай підлягають технічній інвентаризації та вносяться до технічного паспорта. Горища не підлягають інвентаризації.
Продаж горища багатоквартирного будинку є вкрай сумнівним з правової та технічної точки зору.
Умови продажу спільного майна в багатоквартирному будинку з ОСББ
Міністерство житлово-комунального господарства України визначило чіткі умови, за яких можна продати спільне майно (у тому числі, підвал) багатоквартирного будинку з ОСББ.
Ось основні з них:
- ОСББ є балансоутримувачем будинку. Для передачі будинку на баланс ОСББ, колишній балансоутримувач протягом трьох місяців після створення ОСББ повинен передати технічну документацію на будинок, документ про прийняття будинку в експлуатацію, технічний паспорт і план інженерних мереж. Якщо якісь документи відсутні, їх треба виготовити або відновити за рахунок підприємства, з балансу якого передається будинок, протягом півроку з моменту реєстрації ОСББ.
- Згода власників усіх квартир і нежитлових приміщень. Потрібно отримати письмову згоду від усіх власників, навіть тих, хто не входить до ОСББ. Ця згода повинна бути нотаріально посвідчена і чітко вказувати, на які дії і яке майно дається згода.
- Рішення загальних зборів про відчуження спільного майна. Загальні збори мають виключні повноваження на прийняття таких рішень. За законом, кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну площі його квартири або нежитлового приміщення. Якщо у однієї особи більше 50% площі всіх приміщень, у кожного співвласника буде один голос. ОСББ може встановити інші правила у своєму статуті. Для прийняття рішення про продаж майна потрібна згода всіх співвласників (100%).
- Використання коштів на потреби будинку. ОСББ – неприбуткова організація, тому гроші від продажу майна не можуть бути розподілені між його членами. Їх можна використовувати, наприклад, на ремонт будинку.
Проблеми практичної реалізації
Незважаючи на чітко визначені умови, реалізувати продаж спільного майна на практиці дуже складно. Основна проблема полягає в тому, що підвал або горище не є окремим об'єктом нерухомого майна.
Це означає:
- На них не виготовляється окремий технічний паспорт.
- Відсутні документи, що підтверджують право власності.
- Відсутня інформація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- У них немає окремої адреси, що ускладнює процес продажу.
Таким чином, хоча законом передбачено, що ОСББ має право розпоряджатися спільним майном, не існує чіткого механізму для продажу підвалів і горищ. Це є великою проблемою, оскільки багато будинків старого фонду потребують ремонту, на який бракує коштів.
Продаж підвалу міг би вирішити цю проблему. Необхідно на законодавчому рівні визначити чіткий порядок продажу підвалів та інших приміщень багатоквартирних будинків, що є спільною власністю.
Автор: адвокатка з нерухомості Надія Гніздовська.
Важливо:
Ця стаття не є юридичною консультацією. Якщо у вас виникнуть будь-які питання, наш адвокат з нерухомості та будівництва в Одесі зможе вам допомогти.