Останні тенденції судової практики щодо самобудів: позиція Верховного Суду

Самочинне будівництво — це не лише про відсутність дозволу. Це про порушення самої логіки права на забудову.

Згідно з Цивільним кодексом України (ч. 1 ст. 376), об’єкт вважається самочинним, якщо його зведено:

1. без дозвільних документів;
2. з порушенням будівельних норм і правил;
3. на земельній ділянці, що не відведена для цієї мети.

Ці три критерії — своєрідний "чеклист" для судів. Достатньо хоча б одного з них — і правовий статус будівлі змінюється кардинально.

Але в останні роки ми бачимо трансформацію підходу: суди дедалі частіше виходять за межі сухого формалізму і звертають увагу на добросовісність забудовника, тривалість користування, публічні інтереси та волю власника землі. Це важливий сигнал для юристів: у справі про самобуд не все вирішується "на папері" — важить контекст.

Без дозволу = самобуд? Не завжди.

Ще донедавна факт відсутності дозволу на будівництво автоматично призводив до висновку: об’єкт — самочинний. Але навіть наявність проєктної документації чи архітектурного плану — не рятує, якщо не пройдено передбачену законом дозвільну процедуру.

Нагадаємо: форма документа залежить від складності об’єкта:

• повідомлення — для простих об’єктів за будівельним паспортом;
• декларація — для об’єктів І–ІІІ категорій складності;
• дозвіл — для об’єктів IV–V категорій.

Кожен із них має чітко регламентований порядок отримання. Без цього — будівництво не має юридичної основи.

Коли на вашій земельній ділянці з'являється споруда — не вами зведена, без дозволу і навіть без вашого відома — що робити? Чи можна просто так через суд припинити право власності на неї? Чи це має бути знесення? Чи можна зберегти об’єкт, але повернути контроль над землею?

На ці питання відповіла Велика Палата Верховного Суду у справі № 916/1174/22, і це рішення вже стало одним із ключових орієнтирів у подібних спорах.

Суть справи: самобуд на комунальній землі

Южненська міська рада звернулась до суду, оскільки на її комунальній земельній ділянці була збудована й зареєстрована нерухомість — без будь-яких дозволів. Об’єкт належав громадській організації, яка:

• не мала права власності чи користування землею;
• не отримувала дозволу на будівництво;
• не затвердила проєкт;
• не ввела споруду в експлуатацію.

Організація просто отримала державну реєстрацію права власності на підставі постанови апеляційного суду, яка не містила прямого визнання цього права. Рада наполягала: така реєстрація порушує порядок, визначений ст. 376 ЦК України, і просила припинити право власності на будівлю.

Що вирішив суд?

Суди першої та апеляційної інстанцій погодились: об’єкт справді самочинний, але припинення права власності — не передбачений законом спосіб захисту. Є два законні варіанти:

1. знесення об’єкта;
2. визнання права власності за законним власником землі.

Велика Палата підтримала цю позицію — але не просто підтвердила її, а сформулювала чіткі правові орієнтири, які тепер мають системне значення для всіх подібних справ.

4 головні висновки Великої Палати ВС:

1. Сам факт будівництва без права на землю — вже порушення
   Незалежно від того, чи зареєстроване право власності на будівлю — якщо немає правового титулу на землю, об’єкт вважається самочинним.
2. Реєстрація не «узаконює» самобуд
   Якщо об’єкт побудовано з порушенням ч. 1 ст. 376 ЦК — навіть державна реєстрація права власності не легалізує його статус.
3. Є лише два належні способи захисту:
   • позов про знесення;
   • визнання права власності за власником ділянки (за умовами, передбаченими законом).
4. Позов про припинення права власності — неефективний і юридично «порожній»
   Він не вирішує долю споруди, не дає можливості реалізувати права на землю, не відновлює баланс. Це формальний обхід, а не реальний захист.

Важливо: ВС відійшов від попередніх висновків

Раніше Касаційний цивільний суд іноді допускав припинення права власності як окремий спосіб захисту. Але Велика Палата у справі № 916/1174/22 чітко від цього відійшла, визнавши: це не відповідає логіці ЦК України та принципу єдності юридичної долі землі й об’єкта нерухомості.

📌 Тепер судова практика підтверджує: тільки той, хто має право на землю (власність, суперфіцій тощо), може претендувати на право власності на збудоване на ній.

Ще кілька років тому вимога про знесення самочинного будівництва сприймалася судами як «класичний» та майже автоматичний спосіб відновлення прав громади або власника землі. Але сучасна судова практика демонструє зовсім інший підхід. Знесення — це крайній захід (ultima ratio), який можна застосувати лише тоді, коли всі інші варіанти вичерпані й жоден з них не забезпечує балансу інтересів.

Одним із ключових рішень, яке закріпило цю тенденцію, стала постанова Верховного Суду у справі № 922/436/22 від 22.05.2024. У центрі спору — багатоповерховий житловий комплекс, зведений без належних прав на землю та дозвільних документів у Харкові. Прокурор вимагав повного знесення будинку та повернення ділянки до первісного стану. На перший погляд — типова ситуація. Але суд пішов іншим шляхом.

Суть конфлікту: самочинний ЖК і позов про знесення

Прокурор обґрунтовував позов тим, що забудовник:

• самовільно зайняв землю без кадастрового номера;
• збудував будинок без будь-яких дозволів;
• незаконно зареєстрував право власності на квартири.

Господарський суд задовольнив позов, апеляційний — затвердив мирову угоду між міською радою та забудовником. За цією угодою:

• забудовник сплачував компенсацію;
• визнавав відсутність прав на землю;
• зобов’язувався оформити земельні відносини;
• передавав частину квартир місту.

Прокурор же вважав угоду фіктивною та невиконуваною — і подав касацію.

Касаційний господарський суд ВС підтвердив законність мирової угоди та відмовився задовольняти скаргу прокурора. Суд зробив кілька важливих висновків, які сьогодні формують нову парадигму у спорах про самочинне будівництво.

6 ключових правових висновків Суду

1. Знесення — це ultima ratio

Стаття 376 ЦК України дозволяє знесення лише якщо:

• перебудова об’єкта неможлива; або
• забудовник відмовляється її здійснити.

Прокурор узагалі не просив перебудови — лише знесення. А це робить вимогу надмірною.

2. Позовні вимоги були непропорційними

Місто не заперечувало проти забудови та самостійно погодилось оформити земельні права після врегулювання. Тобто інтерес власника землі був у збереженні об’єкта з умовами компенсації, а не його знищенні.

3. Мирова угода — повноцінний інструмент урегулювання

Суд наголосив: мирова угода є проявом диспозитивності, має силу виконавчого документа й дозволяє:

• врегулювати спір без затягувань;
• уникнути соціально-економічних наслідків знесення;
• забезпечити баланс інтересів громади та забудовника.

4. Не доведено невиконуваність угоди

Прокурор не надав доказів, які би свідчили про те, що умови мирової угоди неможливо виконати.

Що це означає для практики?

Це рішення стало черговим доказом того, що судова влада переходить від формального підходу до матеріального балансу інтересів. Тобто:

• якщо власник землі не наполягає на знесенні — суд не повинен застосовувати найсуворіший захід;
• якщо об’єкт можна привести у відповідність до норм — знесення не допускається;
• мирова угода між власником землі та забудовником — цілком легітимний механізм вирішення спору.

Баланс між приватним та публічним інтересом має переважати над формальним буквальним застосуванням санкції «знести».

Знесення — лише коли вже нічого не допомагає

Судова практика, включно з рішенням № 922/436/22, підтверджує чіткі критерії, коли знесення можливе:

• немає й не може бути належного дозволу;
• забудовник відмовляється усунути порушення;
• порушення істотно загрожують безпеці чи правам третіх осіб;
• перебудова або оформлення прав неможливі.

Інакше — знесення буде надмірним і непропорційним, що прямо суперечить вимогам ст. 376 ЦК України, практиці ВС та стандартам ЄСПЛ (справа Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria).

Висновок

Українські суди остаточно відходять від підходу «будь-який самобуд під знесення».
Сьогодні ключовим є не лише факт порушення, а й:

• добросовісність сторін;
• воля власника землі;
• можливість перебудови або легалізації;
• реальна необхідність втручання у права особи.

Знесення — це не «санкція за замовчуванням», а крайній інструмент, до якого вдаються лише коли всі інші шляхи недієві.