Регулювання будівництва в Україні: головні законодавчі новели

Ще кілька років тому техінвентаризація була однією з найбільш «нестабільних» процедур у сфері нерухомості. Приватні та комунальні БТІ працювали паралельно, єдиної системи зберігання інвентаризаційних справ не існувало, а поняття «зберігач» часто залишалося лише на папері.

2021 рік став точкою переходу, адже ЄДЕССБ вперше інтегрувала дані технічних паспортів та матеріалів інвентаризації.

Що змінилося зараз:

• вся актуальна техінформація по об’єктах нерухомості вноситься через кабінет сертифікованого інженера до ЄДЕССБ;
• реєстратори прав зобов'язані використовувати саме ті дані, що внесені в систему;
• техпаспорти, створені до 2021 року, підлягають внесенню в електронну систему перед проведенням реєстраційних дій;
• матеріали, створені після запуску цифрового функціоналу, формуються лише в електронному вигляді.

Попри значний прогрес, одна проблема залишилась: архіви старих інвентаризаційних справ у папері досі не врегульовані законодавчо, а зберігачі не створені в частині регіонів.

До реформи питання присвоєння адрес було, без перебільшення, одним із найкорупційніших у сфері будівництва. Кожна місцева рада мала «власний порядок», строки та вимоги.

У 2019–2021 роках ситуація кардинально змінилась: спочатку експериментальним проєктом, а потім — прийняттям Порядку присвоєння адреси №690, який діє й сьогодні.

Що працює зараз:

• адреса присвоюється лише через ЄДЕССБ — без будь-якого «ручного» втручання;
• відомості про адресу автоматично потрапляють у Реєстр будівельної діяльності;
• послуга є безоплатною;
• строки розгляду — до 5 робочих днів;
• подати заяву можна онлайн або через ЦНАП.

Нова система суттєво зменшила кількість спорів та відмов з формальних підстав. Проте на практиці й досі зустрічаються проблеми із невчасним внесенням інформації місцевими органами або з технічними помилками в системі.

Ще у 2021 році більшість будівельних послуг тільки починали переходити в онлайн. Це був перехідний період: окремі процедури оцифровані, інші – залишалися «паперовими», а ЄДЕССБ працювала у тестовому режимі. 

Сьогодні ж цифрові сервіси – це не експеримент, а повноцінна, усталена частина будівельного процесу. Без них неможливо ні почати роботи, ні підготувати документи, ні ввести об’єкт в експлуатацію.

Через систему зараз можна подати:

• повідомлення про початок підготовчих та будівельних робіт;
• декларацію про готовність об’єкта до експлуатації;
• запит на видачу дозволу на виконання робіт (СС2/СС3);
• заяву про внесення змін або анулювання чинного дозволу;
• запит на отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію;

Кожна дія в ЄДЕССБ супроводжується автоматичною перевіркою даних та формуванням документа за встановленими державою шаблонами. Система самостійно підтягує дані з інших реєстрів, зменшуючи ризики помилок та дублювання інформації.

Усі учасники процесу – замовники, підрядники, проектанти, органи держархбудконтролю – можуть підписувати документи кваліфікованими електронними підписами. Це суттєво прискорило процедури, адже зникла потреба у паперових пакетах, чергах у ЦНАП або очікуванні фізичного підпису.

Ще одна важлива зміна – зниження корупційних ризиків. Рішення ухвалюються на основі цифрових даних, система фіксує всі дії та зміни, а втручання «людського фактора» зведено до мінімуму. Замість суб’єктивних оцінок – прозора, відкрита логіка алгоритмів і нормативно визначений порядок.

Для забудовників та інвесторів це означає прогнозованість, менше затримок і більше правової визначеності. Для юристів – можливість будувати правову позицію на чітких цифрових слідах, а не на фрагментованих паперових документах.

Попри беззаперечний поступ у цифровізації будівельної галузі, низка системних проблем залишається «тінню» реформи. І саме вони сьогодні створюють найбільший простір для правової невизначеності, конфліктів і затримок.

Найбільш болюча і водночас найменш помітна пересічному громадянину проблема — це інвентаризаційні справи, створені десятиліттями раніше. Вони зберігаються у паперовому вигляді у архівах БТІ, часто — у різному стані, у різних установах, які давно реорганізовані або ліквідовані.

Законодавство передбачає інститут зберігачів, але фактично вони функціонують далеко не всюди. Немає також затвердженого механізму масової цифровізації цих архівів. У результаті:

• юрист не може отримати повний обсяг технічної інформації про об’єкт;
• реєстратор не може провести державну реєстрацію без уточнень;
• власник або інвестор зіштовхується з «історичними» прогалинами, які ніхто формально не уповноважений усунути.

Поки цей масив документів не оцифрований, електронна система завжди залишатиметься «половинчатою».

Будь-яка цифрова система має перехідний період. ЄДЕССБ — не виняток.

На практиці юристи й забудовники стикаються з такими викликами:

• зависання при подачі документів;
• неможливість підписати пакет КЕП кількох замовників;
• некоректне підтягування даних із інших реєстрів;
• помилки в ідентифікації об’єктів або інвентаризаційних номерів.

Усі ці технічні проблеми не мають правового характеру, але створюють реальні юридичні наслідки: строки порушуються, договори затримуються, інвестори нервують.

ЄДЕССБ стала єдиною платформою, але не всі суб’єкти працюють із нею однаково ефективно. Одні органи вже повністю інтегрували процеси й працюють швидко, інші — досі використовують «гібридну модель»: частково електронно, частково по-старому, а деякі — мають кадровий дефіцит і не встигають опрацьовувати запити.

Це означає, що якість послуг у сфері будівництва залежить не лише від законодавства, а й від конкретної місцевої практики. Для бізнесу це додаткові ризики й непередбачуваність.

ЄДЕССБ уже давно не сприймається як «пілотний проєкт». Сьогодні це обов’язковий інструмент у всіх будівельних процедурах — від старту робіт до введення об’єкта в експлуатацію. Система забезпечила новий рівень прозорості, відкритості та уніфікації вимог. Кількість рішень, що залежали від «людського фактора», суттєво зменшилась — і це, без перебільшення, одна з ключових перемог реформи.

Водночас попереду залишається багато завдань, які потребують врегулювання:

• повноцінна інтеграція всіх державних реєстрів, включно з земельними та майновими;
• вирішення долі паперових архівів, які й досі зберігаються у БТІ та створюють правову невизначеність;
• розширення сервісів ЄДЕССБ і забезпечення стабільної технічної роботи, особливо при поданні складних пакетів документів;
• уніфікація практик на рівні місцевих органів, які поки що працюють нерівномірно.

Для бізнесу висновок доволі прагматичний: чим швидше компанія інтегрується в цифрові процедури, тим прогнозованішими, контрольованішими та безпечнішими будуть її будівельні процеси.

Реформа рухається у правильному напрямку, але процес далекий від завершення. Найуспішнішими в нових умовах будуть ті учасники ринку, які вже сьогодні активно адаптуються до цифрових стандартів і вибудовують внутрішні процеси з урахуванням вимог ЄДЕССБ.