1. Due Diligence нерухомості: перевірка не лише в реєстрі
Державний реєстр речових прав — важливе, але не єдине джерело інформації. Значна частина прав, набутих до 2013 року, відображена в архівах БТІ або місцевих сховищах, а не в електронному реєстрі.
Особливої уваги потребують:
- об’єкти старої забудови;
- нерухомість після реконструкції чи перепланування;
- приміщення, що проходили приватизацію або продаж через біржові механізми.
Після повномасштабної війни ситуація ускладнилася — частину архівів втрачено або пошкоджено. Тому повноцінна юридична перевірка передбачає запити не лише до ДРРП, а й до архівів БТІ, органів приватизації, архітектурних підрозділів та місцевих архівів.
Комплексна перевірка дозволяє виявити проблеми до укладення договору, а не вже в суді.
2. Судові спори як індикатор ризику
Єдиний державний реєстр судових рішень — один із ключових інструментів перевірки, який бізнес часто недооцінює.
Перед придбанням варто проаналізувати:
- чи є власник стороною судових спорів;
- чи оскаржувалася реєстрація об’єкта;
- чи існують спори щодо земельної ділянки;
- чи не заявлялися вимоги про самочинне будівництво або скасування держреєстрації.
Практика Верховного Суду неодноразово підкреслює: добросовісність набувача не завжди рятує, якщо він міг перевірити публічну інформацію про спір.
Окремо слід враховувати, що арешт або інші обмеження можуть бути застосовані судом, але ще не внесені до ДРРП. Тому аналіз судового реєстру — це не додатковий, а базовий етап перевірки.
Після придбання об’єкта доцільно моніторити ситуацію щонайменше протягом трьох років — у межах загальної позовної давності.
3. Юридичний контроль після придбання: реєстрація — не фінал
Реєстрація права власності — це лише формальний старт. Для бізнесу важливо вибудувати систему подальшого юридичного контролю.
Серед практичних інструментів:
- підключення до сервісів моніторингу змін у ДРРП (SMS-сповіщення або автоматичні повідомлення);
- подання заяви про заборону реєстраційних дій без участі власника;
- регулярний аудит майнового портфеля;
- реєстрація обтяжень або сервітутів у разі передачі майна в користування чи заставу;
- структуризація володіння через окремі юридичні особи або холдингові моделі.
У певних ситуаціях навіть превентивні судові інструменти можуть використовуватися як механізм захисту від недобросовісних дій третіх осіб.
Підхід «купили — і забули» в українських реаліях не працює.
4. Земельна ділянка: ризики, які часто ігноруються
Юридична доля будівлі нерозривно пов’язана зі статусом землі.
Навіть чинний договір оренди не створює повного захисту, якщо він не зареєстрований у ДРРП. Формулювання «оренда з правом викупу» також не гарантує автоматичного переходу права — потрібна чітка договірна конструкція.
Окремі ризикові моменти:
- використання земель не за цільовим призначенням;
- накладення меж;
- будівництво без зміни цільового призначення;
- формальне укладення договорів емфітевзису чи суперфіцію без належної реєстрації.
Земля — це не просто територія під об’єктом. Це окремий правовий актив, який може створити для бізнесу як фундамент стабільності, так і джерело тривалого спору.
Захист права власності бізнесу — це системна робота: від глибокої перевірки перед угодою до постійного юридичного контролю після реєстрації. У період воєнного стану та підвищених ризиків це вже не питання формальності, а питання стратегічної безпеки бізнесу.
Авторки: адвокатка Надія Гніздовська та адвокатка Ганна Гніздовська.
Публікація: портал «Юридична газета».
Скачати повний текст статті.
Важливо: Ця стаття не є юридичною консультацією. Якщо у вас виникнуть будь-які питання, наш адвокат з нерухомості та будівництва в Одесі зможе вам допомогти.