Хто такий забудовник і чому важливо його перевіряти перед інвестуванням?
Отримати консультацію
Зверніться до наших адвокатів, щоб забезпечити оптимальне рішення вашої справи.
Або ви можете написати самостійно:
Due Diligence новобудови — це спосіб отримати повну картину й прийняти зважене рішення про покупку нерухомості.
Професійний аналіз дозволяє виявити реальний стан проєкту, перевірити законність будівництва, фінансову надійність забудовника та можливі ризики для інвестора ще до укладення договору.
Коли покупці стикаються з проблемами у новобудовах?
Більшість інвесторів переконані, що якщо будинок активно будується, відділ продажів працює, менеджери привітні, а шоурум виглядає ідеально — значить, проєкт надійний. На практиці це не завжди так.
У роботі часто трапляються історії, коли люди приходять із запитанням: «Чому раптом зупинили будівництво, якщо ще вчора все йшло за планом?» Інші звертаються вже після того, як отримали повідомлення про арешт землі, подвійний продаж або неможливість зареєструвати квартиру.
Найтиповіші проблеми виглядають так:
👉 Недійсні або відсутні дозвільні документи
Будинок може активно будуватися, але юридично проєкт «не існує». Це трапляється, коли:
• земля оформлена не під житлову забудову;
• містобудівні умови видані з порушеннями або їх немає взагалі;
• дозвіл на будівельні роботи анульований;
• проєктна документація не відповідає ДБН.
Зазвичай покупці дізнаються про це вже тоді, коли будівництво зупинене або коли органи контролю відмовляють у введенні об’єкта в експлуатацію.
🔍 Подвійні продажі або продаж «повітря»
Класична схема: та сама квартира продається кільком інвесторам або забудовник реалізує квадратні метри, яких немає в проєкті.
Був випадок, коли в реєстрі знайшли трьох покупців однієї й тієї ж квартири — усі з чинними договорами. Наслідки очевидні: судові спори, фінансові втрати та неможливість оформити право власності.
⚠️ Арешти землі або приховані обмеження
Часто земля перебуває в арешті, має судові заборони або не належить забудовнику. Буває, що договір оренди розірваний, а будівництво триває за інерцією. Інвестор ризикує залишитися без об’єкта, навіть якщо будинок уже майже готовий.
🏗️ Проблеми з введенням будинку в експлуатацію
Будинок може бути готовий фізично, але юридично — ні. Це трапляється, коли:
• порушено технічні норми;
• реальне будівництво не відповідає погодженому проєкту;
• відсутні документи на інженерні мережі;
• є зауваження органів контролю.
У результаті інвестори роками живуть “у підвішеному стані”: без оформленої власності, без можливості продажу чи навіть ремонту. Такі ситуації трапляються й у проєктах, які реалізують забудовники Одеси, якщо перевірку не провести вчасно.
🧱 Фінансова ненадійність забудовника
Будівництво потребує стабільних ресурсів. Якщо компанія має борги, судові спори або заморожені проєкти — ризик недобудови суттєво зростає.
Типові ситуації:
• недостатнє фінансування;
• земля в іпотеці або під заставою;
• судові спори з підрядниками;
• блокування рахунків чи штрафи.
Такі історії — не рідкісні винятки, а буденність ринку новобудов. І майже завжди вони виникають через відсутність юридичної перевірки забудовника онлайн та новобудови перед інвестуванням.
Що ми робимо у рамках Due Diligence?
Юридична перевірка новобудови — це інструмент, який дає інвестору можливість побачити те, що приховано за красивими рендерами та оптимістичними презентаціями відділів продажів. Due Diligence дозволяє оцінити реальний стан проєкту, рівень ризиків та обґрунтованість інвестиції.
Наші адвокати з питань будівництва допомагають:
- проаналізувати забудовника — його репутацію, пов’язані компанії, фінансову стабільність і судову історію;
- перевірити законність будівництва: документи на землю, містобудівні умови, дозвіл на роботи, проєктну документацію та інформацію в ЄДЕССБ;
- оцінити ризики та підготувати письмовий висновок із рекомендаціями щодо безпечної моделі інвестування;
- провести переговори із забудовником та запропонувати правки до договору, які реально захищають інвестора;
- супроводити укладення угоди у нотаріуса, перевірити документи та проконтролювати реєстраційні дії;
- оскаржити незаконні дії забудовника або третіх осіб, пов’язані з будівництвом чи продажем об’єкта;
- допомогти повернути кошти, якщо забудовник порушує умови договору або проєкт неможливо завершити.
Ми також ведемо професійний блог, де розбираємо ризики інвестування у новобудови, аналізуємо судову практику, пояснюємо механізми захисту інвесторів та показуємо, як юридичні інструменти працюють у реальних кейсах.
Переваги наших адвокатів з перевірки забудовників та новобудов для клієнтів:
1. Впевненість у своєму адвокаті.
Ви завжди знаєте, хто супроводжує вашу перевірку новобудови. Ознайомтеся з інформацією про нашу команду та перегляньте реальні біографії та сторінки у соцмережах.
2. Прозорість і довіра.
Ви можете прочитати реальні відгуки наших клієнтів та ознайомитися з нашими соцмережами, щоб переконатися у нашій репутації.
3. Офіційність співпраці.
Ми укладаємо офіційний договір з кожним клієнтом, де чітко визначено обсяг нашої роботи з Due Diligence новобудови. Оплата здійснюється на банківський рахунок із можливістю обрати зручний спосіб.
4. Доступ до інформації про наші справи.
На сайті ми відкрито публікуємо деталі успішних справ у сфері будівництва та інвестування в нерухомість — це наш досвід, який працює на вашу користь.
5. Аналітика та експертиза.
Ми глибоко занурюємося у сферу первинної нерухомості: готуємо аналітичні матеріали, блоги, пояснюємо ризики інвестування та механізми захисту інвесторів. Ви завжди можете дізнатися більше у нашому блозі.
6. Репутація, підтверджена рейтингами.
АО «Юріс Феррум» входить до провідних юридичних рейтингів країни, зокрема «Юридичної газети» та «Юридичної практики».
7. Зручна комунікація.
Наші адвокати з перевірки забудовників та новобудов працюють онлайн: консультують, аналізують документи, перевіряють інформацію в реєстрах та ЄДЕССБ, надсилають адвокатські запити в електронному вигляді. Ви завжди на зв’язку з нами через зручні месенджери. Також можливі особисті зустрічі в офісі в Одесі.
Питання інвестування у первинну нерухомість можуть здаватися простими, але практика доводить: думка «я сам розберуся» часто завершується втратою інвестицій, блокуванням будівництва або судовими спорами.
Зв’яжіться з нами — навіть якщо ви в іншому місті, наш адвокат з перевірки новобудов онлайн допоможе проаналізувати ситуацію та знайти рішення.
Види послуг
Назва послуги
к.ю.н., адвокатеса, керуюча партнерка АО "Юріс Феррум"
Форми оплати:
Первинна консультація.
Ми ретельно проаналізуємо вашу ситуацію, документи та визначимо оптимальний шлях вирішення проблеми. Після цього надамо вам чітку оцінку вартості послуг та складемо кошторис. Виберіть один із двох варіантів оплати: фіксовану ціну або погодинну ставку.
Гнучкість оплати.
Наші тарифи залежать від обсягу робіт, тому Ви можете коригувати їх відповідно до вашого бюджету. Ми пропонуємо систему авансування та розподіл платежів на конкретні етапи. Ви завжди будете в курсі, коли наступний етап та скільки він коштує.
Контроль над витратами.
У нас немає прихованих платежів або неприємних сюрпризів. Ви оплачуєте лише за роботу, яка була фактично виконана. Наші адвокати з нерухомості та будівництва гарантують прозорість та можливість забезпечити контроль над вашими витратами у будь-який час, не переплачуючи за невиконані послуги.
FAQ:
Хто такий забудовник і чому важливо його перевіряти перед інвестуванням?
Забудовник — це юридична або фізична особа, відповідальна за будівництво об’єкта, отримання дозвільної документації, введення будинку в експлуатацію та передачу майнових прав інвесторам. Перевірка забудовника необхідна для того, щоб оцінити його фінансову стабільність, історію проєктів, наявність судових спорів, ризики банкрутства, а також законність будівництва. Це дозволяє інвестору уникнути недобросовісних компаній та мінімізувати ризики втрати коштів.
Що включає юридична перевірка новобудови (Due Diligence)?
Що включає юридична перевірка новобудови (Due Diligence)?
Юридичний Due Diligence новобудови охоплює аналіз земельної ділянки, містобудівної документації, дозволів на виконання будівельних робіт, права забудовника на здійснення будівництва, перевірку генерального підрядника, субпідрядників, технічних умов, а також відповідність проєкту вимогам ДБН. Окрема увага приділяється перевірці договорів інвестування, попередніх договорів, ФФБ, ЖБК чи інших моделей залучення коштів.
Чому важливо перевіряти земельну ділянку під забудову?
Чому важливо перевіряти земельну ділянку під забудову?
Статус земельної ділянки визначає законність усього будівництва. Якщо земля має обмеження, перебуває у спорі, не відповідає цільовому призначенню або не передана забудовнику на законних підставах, об’єкт може бути визнаний самочинним. Перевірка земельної ділянки дозволяє виявити ризики, пов’язані з правами власності, оренди, цільовим призначенням та обтяженнями.
Які ризики існують при купівлі квартири в новобудові без Due Diligence?
Які ризики існують при купівлі квартири в новобудові без Due Diligence?
Основні ризики: відсутність у забудовника законних прав на будівництво, проблеми з дозвільними документами, накладені арешти чи іпотеки, подвійні продажі, фінансові труднощі компанії, зупинка будівництва або неможливість введення в експлуатацію. Також ризики стосуються недоліків у договорах, які можуть позбавити покупця можливості повернути кошти або захистити свої права.
Чи можна самостійно перевірити забудовника та документи новобудови?
Чи можна самостійно перевірити забудовника та документи новобудови?
Покупець може переглянути відкриті реєстри, але самостійна перевірка рідко виявляє приховані ризики. Часто проблеми містяться у внутрішніх документах забудовника, технічних умовах, судових спорах, договорах із підрядниками або у схемі фінансування. Юрист проводить глибокий аналіз, виявляє невідповідності та надає висновок щодо безпечності інвестиції.
Як зрозуміти, що забудовник може мати фінансові проблеми або ризик зупинки будівництва?
Як зрозуміти, що забудовник може мати фінансові проблеми або ризик зупинки будівництва?
Фінансовий стан забудовника — один з ключових факторів безпеки інвестиції. Про можливі проблеми можуть свідчити: часті зміни генерального підрядника, значна заборгованість у державних реєстрах, численні судові спори з підрядниками або постачальниками, відсутність прозорої моделі фінансування, затримки у здачі попередніх проєктів, а також агресивні акції зі знижками, що часто є ознакою дефіциту коштів. Під час Due Diligence юрист аналізує ці індикатори та робить висновок щодо стійкості проєкту та здатності компанії завершити будівництво.