Проте іноді замість ключів від нового житла покупець отримує зовсім інше: затримку будівництва, проблеми із забудовником, незрозумілі умови договору або необхідність захищати свої права в суді. І тоді виникають цілком практичні запитання: як перевірити забудовника, які документи потрібно вивчити до придбання нерухомості, чи можна повернути вкладені кошти та що робити, якщо будинок так і не добудували?
Саме про такі ситуації, юридичні ризики інвестування в нерухомість та роль адвоката у їх запобіганні й вирішенні ми говорили 30 жовтня 2026 року під час XVI Міжнародної науково-практичної конференції «Адвокатура: минуле, сучасність та майбутнє».
У межах заходу представниці АО «Юріс Феррум» Надія та Ганна Гніздовські долучилися до майстер-класів Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області та представили спільну доповідь «Від квартири до суду: як працює адвокат у сфері нерухомості».
Участь у конференції взяли дві представниці нашої команди:
🔹 Надія Гніздовська — адвокатка, партнерка АО «Юріс Феррум», голова Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області, членкиня Будівельного комітету НААУ, інвентаризаторка.
🔹 Ганна Гніздовська — адвокатка, кандидатка юридичних наук, керуюча партнерка АО «Юріс Феррум», секретар Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області.
Під час виступу ми розповіли, з якими питаннями працює адвокат у сфері нерухомості та будівництва, чому юридична допомога важлива ще до укладення договору та як змінюється роль адвоката, коли звичайна угода перетворюється на судовий спір.
Про що говорили під час виступу?
🏠 Купівля нерухомості: що потрібно перевірити?
Придбання квартири або будинку — це не лише перевірка документів продавця та підписання договору. Важливо встановити, на якій підставі виникло право власності, чи існують арешти, іпотеки або інші обтяження, чи не є об'єкт предметом судового спору та чи не мають треті особи прав на нерухомість.
Окрему увагу приділили умовам договору купівлі-продажу: порядку розрахунків, строкам передачі нерухомості, відповідальності сторін та можливим наслідкам порушення домовленостей. Адже навіть належно оформлене право власності не завжди свідчить про відсутність юридичних ризиків.
🏗️ Перевірка забудовника та інвестування в новобудову.
Інвестування у квартиру, яка ще будується, потребує особливої уваги до документів. Майбутньому інвестору варто перевірити права на земельну ділянку, її цільове призначення, дозвільну документацію на будівництво, історію реалізованих проєктів, наявність судових спорів та фінансовий стан забудовника.
Не менш важливо проаналізувати сам договір: який саме об'єкт має отримати інвестор, коли забудовник зобов'язаний завершити будівництво, чи допускається зміна вартості квартири та які наслідки передбачені у разі порушення строків.
Особливу увагу звернули на те, що інвестування в майбутню нерухомість і придбання вже зареєстрованого права власності — юридично різні ситуації. Від обраної моделі інвестування та змісту договору залежить, які саме права набуває інвестор і як він зможе їх захистити.
⚖️ Захист прав інвесторів: що робити, якщо будівництво зупинилося?
Одна з найскладніших ситуацій виникає тоді, коли покупець уже сплатив кошти, передбачені договором строки минули, а будинок залишається недобудованим. У такому випадку необхідно з'ясувати причини затримки, перевірити фактичний і юридичний стан будівництва та проаналізувати зобов'язання забудовника.
Залежно від обставин можливими способами захисту можуть бути переговори із забудовником, вимога виконання договору, його розірвання, повернення коштів або звернення до суду. Проте універсального рішення для всіх інвесторів немає: правова стратегія залежить від умов договору, наявних доказів та реального стану забудовника.
Детальніше про такі ситуації ми розповідаємо на сторінці «Спори із забудовниками та захист інвесторів».
Чому виграти суд — ще не означає повернути гроші?
Окремо під час виступу ми зупинилися на питанні, яке нерідко залишається поза увагою інвесторів: можливості фактичного виконання майбутнього судового рішення.
Навіть якщо суд задовольнить позов про стягнення коштів, це не гарантує їх реального повернення. Якщо забудовник не має достатніх активів, перебуває у складному фінансовому становищі або щодо нього відкрито процедуру банкрутства, виконання рішення може виявитися проблематичним.
Саме тому ще до звернення до суду важливо оцінити не лише юридичні підстави позову, а й майновий стан боржника, наявність активів та перспективи примусового виконання рішення. Іноді правильний вибір способу захисту має не менше значення, ніж сама перемога в суді.
Практичні питання захисту інвесторів ми також висвітлювали у матеріалі «Особливості захисту прав інвестора після здачі будинку в експлуатацію», присвяченому проблемам оформлення та захисту прав на придбану нерухомість.
Практичний досвід та обмін знаннями
Для команди АО «Юріс Феррум» нерухомість та будівництво є одним із напрямів юридичної практики. Ми супроводжуємо угоди, аналізуємо документи забудовників, представляємо інтереси власників нерухомості та інвесторів у судових спорах.
Цей досвід дозволяє розглядати питання захисту прав не лише з погляду законодавства, а й через реальні ситуації, з якими стикаються клієнти. Саме такими практичними спостереженнями ми й прагнули поділитися під час конференції.
Більше про юридичні ризики придбання нерухомості та земельних ділянок можна прочитати в нашій статті «Захист нерухомості та землі бізнесу: на що звернути увагу до і після придбання».
Дякуємо організаторам XVI Міжнародної науково-практичної конференції та колегам із Комітету з питань будівельного права Ради адвокатів Одеської області за можливість поділитися досвідом і долучитися до професійного обговорення! 💙